Как сдать квартиру: пошаговый гайд для собственников

Хотите сдать квартиру быстро, безопасно и с минимальными рисками? Эта статья поможет вам разобраться во всех юридических, налоговых и практических нюансах сдачи квартиры в аренду — от подготовки документов до заключения договора и расчёта с арендатором.

Содержание

• 1. Оценка рыночной стоимости
• 2. Подготовка объекта
• 3. Форма сдачи: физлицо, ИП, самозанятый
• 4. Договор аренды: структура и нюансы
• 5. Налоги и отчётность
• 6. Регистрация договора (если срок > 1 года)
• 7. Риски незаконной сдачи
• 8. Часто задаваемые вопросы
• 9. Почему выбирают Estate Comfort?
• 10. Хотите сдать квартиру без хлопот?

Обновлено: сентябрь 2025. Материал собран по актуальным разделам ФНС, Росреестра и профильных сервисов аренды. Пишем простым языком — чтобы вы могли сдать квартиру законно и безопасно без лишних рисков.

2. Подготовка квартиры к аренде

Состояние квартиры напрямую влияет на скорость сдачи и категорию арендаторов. Даже простая уборка и устранение мелких недостатков могут значительно повысить привлекательность объекта.

Что обязательно проверить и подготовить:

• Генеральная уборка (включая кухню, ванную, окна);
• Работоспособность сантехники и электрики;
• Целостность мебели и бытовой техники;
• Наличие базового набора: шторы, освещение, шкаф, кровать, стол, стулья;
• Чистое бельё, матрас, посуда (по желанию);
• Интернет и ТВ — желательно подключить заранее.

Перед заселением сделайте качественные фотографии днём, с естественным светом. Они пригодятся для размещения объявления и повышают шанс найти арендатора быстрее.

Если в квартире давно не было ремонта, достаточно косметических обновлений: покрасить стены, заменить розетки, устранить запахи. Также рекомендуется составить список имущества с описанием состояния для последующего акта приёма-передачи.

Чек-лист лёгких улучшений (до 1 дня)

• Свет и чистота: лампы, выключатели, прозрачные шторы, устранение запахов;
• Мелкий ремонт: розетки, ручки, уплотнители, санфаянс;
• Комплектация: стиральная машина, холодильник, Wi-Fi/интернет заранее;
• Зонирование: рабочее место, хранение, штанга/полки, ковёр;
• Опись имущества: список + 5–7 фото для акта приёма-передачи.

Сделайте фото днём, добавьте планировку и карту района — это повышает CTR карточки и сокращает срок экспозиции.

3. Форма сдачи: физлицо, ИП или самозанятый

Владелец квартиры может сдавать жильё в аренду как частное лицо, зарегистрироваться как самозанятый или открыть ИП. Выбор зависит от сроков, суммы дохода и количества объектов.

Варианты и налоговая нагрузка:

• Физлицо: ставка 13%, необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и платить налог до 15 июля следующего года.
• Самозанятый: ставка 4% при сдаче физлицам и 6% — юридическим лицам (через приложение «Мой налог»), декларация не требуется.
• ИП на УСН: ставка 6% (доход) или 15% (доходы минус расходы) + страховые взносы.

Если сдаёте нерегулярно один объект — можно оставаться физлицом (НДФЛ 13%) и подавать декларацию. Систематический доход удобнее оформлять как самозанятый (НПД 4%/6%) или как ИП (УСН 6%/15% + взносы) — прозрачные платежи и меньше вопросов при проверках.

Подсказка: выберите режим: физлицо (13%), самозанятый (4%/6%), ИП (6%/15%). Для самозанятого и ИП — чеки и прозрачные безналичные платежи.

4. Договор аренды: структура и нюансы

Договор аренды — это основной документ, регулирующий отношения между собственником и арендатором. Он защищает обе стороны от спорных ситуаций, устанавливает обязанности и гарантирует соблюдение условий найма.

Что обязательно включить в договор:

• Полные паспортные данные сторон;
• Подробное описание квартиры (адрес, этаж, площадь, количество комнат);
• Срок аренды и порядок его продления;
• Размер арендной платы, дата и способ оплаты;
• Условия залога (размер, возврат, основания удержания);
• Ответственность сторон и основания для расторжения;
• Порядок передачи и возврата жилья (акт приёма-передачи);
• Приложения: опись имущества, квитанции, доверенность (если необходимо).

⚠️ Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В этом случае важно заранее подготовить документы и согласовать нюансы с арендатором.

Также рекомендуем прописывать, кто оплачивает коммунальные услуги, как осуществляется мелкий ремонт и что запрещено (например, проживание с животными без согласования).

Всегда прикладывайте акт приёма-передачи с фото счётчиков и описью имущества. Пропишите коммуналку и интернет: кто платит, по каким квитанциям, сроки внесения.

Если квартира в ипотеке — проверьте договор с банком: часто требуется уведомление кредитора, иначе можно нарушить условия займа.

5. Налоги и отчётность

Доход от сдачи квартиры в аренду подлежит налогообложению. Налоговая ставка и способ отчётности зависят от выбранного статуса: физлицо, самозанятый или ИП.

Физическое лицо

• Налог: 13% от суммы полученного дохода.
• Отчётность: подача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
• Оплата налога — до 15 июля.

Самозанятый (НПД — налог на профессиональный доход)

• Налог: 4% при сдаче физическим лицам, 6% — юридическим.
• Регистрация: через приложение «Мой налог» или сайт ФНС.
• Декларации не требуются, налог рассчитывается автоматически.
• Можно формировать чеки и вести деятельность официально.

Индивидуальный предприниматель

• УСН 6% или 15% (доходы минус расходы).
• Обязательные взносы и учёт, расчёты с налоговой.
• Подходит для сдачи нескольких объектов или коммерческой аренды.

Если не декларировать доходы и сдавать жильё «в чёрную», это может повлечь штрафы, доначисления и проверку со стороны налоговой службы.

Календарь собственника

• Физлицо: 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата НДФЛ до 15 июля.
• Самозанятый: чеки в «Мой налог», налог списывается автоматически по итогам месяца.
• ИП: авансовые платежи по УСН, годовая декларация, страховые взносы.

6. Регистрация договора (если срок больше одного года)

Согласно статье 651 ГК РФ, если договор аренды квартиры заключён на срок более 12 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без этого документ не имеет юридической силы в отношении третьих лиц.

Что потребуется для регистрации:

• Составленный договор аренды в 2 экземплярах;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Паспорта обеих сторон;
• Согласие второго собственника (если долевая собственность);
• Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ для физлиц).

Регистрация проводится в течение 9 рабочих дней через МФЦ или онлайн — при наличии ЭЦП через сайт Росреестра.

Подавайте через МФЦ или онлайн с ЭЦП. Храните подтверждение подачи (входящий номер) и квитанцию. В договоре зафиксируйте адрес для корреспонденции и порядок доступа для осмотров.

Лайфхак: если планируете продление каждые 11 месяцев, заранее пропишите порядок пролонгации и индексации платы.

Важно: Для краткосрочной аренды (< 1 года) регистрация не требуется: достаточно договора, акта и описи имущества.

7. Риски незаконной сдачи и типовые ошибки собственников

Попытки сдать квартиру без оформления могут привести к серьёзным последствиям — от штрафов до судебных споров. Особенно если речь идёт о долгосрочной аренде, регулярных доходах или жалобах соседей.

Основные риски при «серой» сдаче:

• Штрафы от налоговой: за уклонение от уплаты НДФЛ/НПД;
• Судебные споры: договор может быть признан ничтожным;
• Проблемы с ЖКХ: начисления растут при несоответствии числа жильцов;
• Ответственность за жильцов: жалобы, порча общего имущества;
• Порча квартиры: без акта и описи сложно доказать ущерб.

Частые ошибки собственников:

• Не проверяют документы арендатора;
• Не подписывают письменный договор;
• Не оформляют акт и опись;
• Не декларируют доход;
• Сдают через посредников без договора/доверенности;
• Искусственно занижают цену в документах.

Вывод: легальный статус (НПД/ИП) и правильные документы экономят время, нервы и деньги. Это снижает риски и ускоряет решение конфликтов.